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Marzo,2018 By : Francesca N.

Sappiamo che interpretare la normativa edilizia, soprattutto per un privato, è complicato; per questo motivo cercheremo di chiarirti la differenza tra manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione. Ti indicheremo quali interventi necessitano di Cila, SCIA o Permesso di Costruire. Dovrai, in ogni caso, prima di qualsiasi intervento di ristrutturazione/ampliamento/manutenzione della tua casa, rivolgerti al tuo tecnico di fiducia, ingegegnere, geometra o architetto che sia.
Attraverso il Testo unico sull'Edilizia DPR. 380/01 e altre normative, lo Stato detta le linee guida e le prescrizioni a carattere generale.
Sono poi Regione e Comune, attraverso gli strumenti urbanisitici a implementare la normativa ed entrare nel dettaglio.

Conviene RISTRUTTURARE casa?

Secondo analisi statistiche, le ristrutturazioni aumentano, sottratte le spese sostenute per i lavori, il valore degli immobili fino al 12%, e di conseguenza l’affitto richiesto può essere più alto del 22% rispetto alla media. I tempi di vendita e di locazione scendono di circa un mese rispetto a quelli necessari per un immobile sul quale non sono stati effettuati interventi edilizi migliorativi.

Ho diritto alle detrazioni fiscali per ristrutturazione e per il risparmio energetico?

Certo che sì. Si ha diritto alla detrazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie, che è pari al 50%, nei casi di manutenzione straordinaria nelle proprietà ad uso esclusivo ( es. appartamento o villa unifamiliare) o di manutenzione ordinaria nelle parti comuni (condominio). E' possibile anche richiedere, nei casi previsti, la detrazione per il risparmio energetico, il bonus mobili, e il bonus verde. In ogni caso per esserne sicuri ti invitiamo a scriverci, chiarendoci il tuo caso, ti risponderemo velocemente. In alternativa contatta il tuo geometra/ingegnere/architetto di fiducia chiedendo maggiori informazioni sulle detrazioni fiscali in edilizia.

Ma cos'è la MANUTENZIONE ORDINARIA e quali sono le opere che posso realizzare senza alcun titolo abilitativo?

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono tutti quelli che riguardano opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, o necessarie ad integrare e/o mantenere in efficienza gli impianti di riscaldamento, condizionamento, idrico-sanitaro, ricambio aria etc.

Sono quindi opere che NON RICHIEDONO ALCUN TITOLO ABILITATIVO, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali che ti inviamo a verificare, ad esempio:

1. la demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci dei tramezzi, o anche dei tramezzi stessi solo nel caso in cui vengano demoliti per essere ricollocati esattamente allo stesso punto;

2. la sostituzione delle porte interne, degli infissi esterni, nel caso in cui vengano sostituiti con elementi aventi identiche caratteristiche sia dimensionali che estetiche, e la sostituzione dei radiatori;

3. la creazione di controsoffittature in cartongesso;

4. tinteggiare pareti e soffitti interni ed esterni;

5. sostituzione caldaia, riparazione recinzione, installazione tende da sole (previa verifica del regolamento condominiale), sostituzione e riparazione di camini, sanitari, impianti elettrici, di riscaldamento e gas;

6. installazione o sostituzione di citofoni, antenne, telecamere, tende, ringhiere, cancellate, recinzioni, muri di cinta, grondaie, cornicioni, tegole;

7. riparazione e/o sostituzione delle canalizzazioni fognarie senza apportare modifiche.

Sono compresi anche interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche, e le opere dirette a soddisfare esigenze temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (ad esempio i ponteggi).

Cos'è la manutenzione straordinaria e quali opere posso realizzare con Cila o Scia?

La manutenzione straordinaria riguarda modifiche e opere necessarie per rinnovare e/o sostituire parti anche strutturali di edifici, nonché per realizzare e integrare servizi tecnologici e igienico-sanitari, sempre che non alterino la volumetria complessiva dell'edificio e non comportino modifiche alla destinazione d'uso dell'immobile. Non bisogna quindi aumentare il volume della casa (ampliamenti) o passare, per esempio, da abitazione a negozio.

Che cos'è la CILA, e quando può essere presentata al Comune?

La Cila è la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. E' stata introdotta nel 2010 ed, essendo una comunicazione, non necessita dell'approvazione del Comune. Viene presentata dal proprietario, o dall'usufruttuario dell’immobile su cui verrà eseguito l'intervento e, più in generale, da chiunque sia titolare di un “diritto reale” sull’immobile. Anche l’inquilino che utilizza l’immobile in base ad un contratto di affitto, deitro consenso del proprietario dell’immobile, può presentare la CILA presso il comune.

Anche un professionista abilitato, iscritto ad un ordine professionale e delegato dal proprietario, può presentare la CILA. Il coinvolgimento di un professionista abilitato è comunque necessario per la compilazione delle dichiarazioni. Il tecnico, infatti, dichiara che le opere realizzate sono regolari e realizza le planimetrie, le sezioni etc.. Nella pratica è il tecnico a consegnare la CILA.
Le opere segnalate tramite CILA, potrebbero essere definite anche manutenzioni straordinarie "leggere". Abbiamo ad esempio:

1. allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche;

2. riordino di spazi interni, con spostamento di tramezzi e divisori non portanti;

3. apertura, chiusura o spostamento di porte ed infissi;

4. realizzazione piscina esterna;

5. installazione e posa in opera di canna fumaria etc;

Inoltre per tutti i nuovi impianti termici è obbligatorio il deposito della certificazione a firma di un professionista, mentre per i nuovi impianti elettrico, riscaldamento e gas occorre redigere la dichiarazione di conformità a cura dell'installatore.
Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricomprese anche le opere consistenti nel frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso. In questo ultimo caso l'interessato trasmette all'amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la CILA asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio.
La comunicazione CILA contiene, inoltre, i dati identificativi e i documenti dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.
Per tutte le altre opere, non citate precedentemente, occorre SCIA o Permesso di Costruire.

Per chiarimenti e dubbi lo staff del nostro studio tecnico è a tua disposizione, puoi contattarci tramite email, attraverso la nostra pagina Facebook, o se preferisci lasciando un commento qui sotto.

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